Biasa kedengaran seorang peniaga sepenuh masa yang menjalankan aktiviti perniagaan secara tunggal sukar mendapatkan/membeli hartanah. Alasan mereka adalah BANK SUSAH NAK BERI PINJAMAN. Banyak dari posting-posting dan status-status di media sosial yang meluahkan rasa keluh kesah susahnya mereka yang ‘businessman’ ni nak beli hartanah. Kebanyakannya dari mereka ini lebih mementingkan operasi perniagaan dari kewangan & simpan rekod perniagaan. Apatah lagi dari aspek perakaunan perniagaan dan cukai. Para peniaga harus meng’update‘ pengetahuan bagaimana mereka dapat membeli hartanah (rumah) seperti mereka yang lain.
Secara amnya, bank akan mementingkan beberapa aspek simpan rekod dan dokumen yang diperlukan utk pembiayaan hartanah.
Sebagai contoh:-
○ Pendaftaran perniagaan dengan SSM (sekurang-kurangnya sudah 2 tahun beroperasi),
○ Penyata bank perniagaan (khususnya akaun semasa atas nama perniagaan),
○ Borang pengisytiharaan cukai (Borang B sekurang2nya 2 tahun),
○ Penyata Pendapatan ataupun Akaun Pengurusan perniagaan (bagi menguatkan lagi dokumen sokongan semasa memohon pembiayaan).
Senarai di atas adalah dokumen asas bagi pemohonan pembiayaan hartanah. Terdapat juga dokumen2 lain yang pihak bank fikirkan perlu untuk disediakan.
Secara khususnya, pemain industri perniagaan haruslah menerima hakikat bahawa mereka perlu ‘declare income’ dengan LHDN bagi membuktikan pendapatan mereka adalah ‘genuine’ ataupun tulen. Tidak semestinya anda isytihar pendapatan, habis segala harta pusaka akan ditarik oleh Lembaga.
Paling maksimum adalah 24% atau 25% bergantung pada pendapatan dikenakan cukai. Untuk mencapai pendapatan dikenakan cukai, terdapat beberapa penolakan wajib belanja bagi individu dan juga rebat zakat.
Di bawah sedikit tips untuk mereka yang peniaga sepenuh masa boleh bersedia sebelum hendak beli hartanah. Tips ini dikongsikan oleh salah seorang pengguna facebook bernama Zurianee Zabidi:
Tips 1 – Pastikan duit sales masuk ke dalam akaun business, bukan peribadi.
=================================
Bagi yang menjalankan business enterprise, pastikan setiap jualan atau sales yang masuk ke dalam business kita adalah melalui akaun bank syarikat. Jangan guna akaun bank peribadi.
Kerana, kita mahu duit yang masuk ke dalam akaun bank syarikat kita dikira sebagai income (pendapatan).
Jika pelanggan terbayar melalui akaun bank peribadi kita, transfer duit tersebut ke akaun bank syarikat sebagai “Cash Sales”. Apa yang paling penting, pihak bank nak tengok income di dalam akaun bank syarikat kita.
Tips 2 – Bayar gaji untuk diri sendiri.
==================================
Bayar gaji untuk diri sendiri dan bayar KWSP untuk diri sendiri juga. Bagi peniaga enterprise, tetapkan gaji bulanan untuk dibayar kepada diri sendiri.
Apabila kita mahu membuat pinjaman bank untuk membeli rumah, bank akan lihat kita mempunyai 2 jenis income. 1 pendapatan datangnya dari business, dan 1 lagi pendapatan datangnya dari duit gaji. Jangan ambil gaji secara cash. Bank nak tengok transaction tu masuk ke account kita secara consistent sebaik-baik nya 6 bulan dan lebih. Siapkan Payslip berserta cop company sekali.
Tips 3 – Jangan terpengaruh loan-loan yang boleh menjadikan DRS kita burst
===================================
Jangan mudah terpengaruh untuk membuat loan kereta, loan peribadi atau loan-loan lain yang boleh membuatkan DSR kita burst. Kerana, takut loan-loan ini boleh menyebabkan loan rumah kita terjejas dan tak layak untuk membuat pinjaman rumah.
Kerana DSR bulanan memberi impak yang besar kepada loan rumah.
Apa itu DRS?
DSR adalah maximum komitment yang kita boleh buat berdasarkan total pendapatan kita. DSR berbeza-beza mengikut bank dan juga income kita. Ada yang cuma 50%, ada yang 60% dan ada setinggi 70%.
Contoh :
Pendapatan kita sebulan RM10,000
Jumlah komitmen yang dibenarkan : 70% x RM10,000 = RM7,000
Contoh Komitmen dengan bank
Kereta : RM1,500
Rumah : RM1,700
Jumlah komitmen : RM3,200
Jadi DSR kita,
DSR : RM3,200/RM10,000 x 100% = 32%
Contoh nya rumah yang kita nak beli tu RM400,000, tempoh pinjaman 30 tahun dan kadar faedah 4.5%, ansuran bulanan lebih kurang RM1,700
Ini maksudnya DSR baru kita ialah
DSR baru : (RM3,200 + RM1,700)/ RM10,000 X 100% = 49%
Peratusan untuk lulus pinjaman tu adalah tinggi.
Tips 4 – Pastikan kita Bayar Cukai
(Enterprise + individu)
=================================
Ramai kebanyakan perniaga kecil tak isytiharkan pendapatan
apa pentingnya, dokumen Slip pengesahan penerimaan e-B dan bukti pembayaran?
Memastikan pendapatan yang kita dapat sama seperti yang kita isytiharkan kepada LHDN. Ini lah bukti yang kukuh menyokong pendapatan kita tu betul.
Jadi bagi sesiapa yang buat ‘wayang’ dalam akaun perniagaan supaya nampak banyak transaksi, kita boleh terperangkap di sini
Tips 5 – Rumah pertama adalah rumah pelaburan.
==================================
Rumah pertama yang kita beli sebaik-baik nya jadikan lah untuk pelaburan.
Kenapa kita perlu jadikan rumah pertama sebagai pelaburan? Sebab kita nak create pendapatan dari rumah tersebut, bukan menjadi beban untuk membayar hutang pinjaman rumah setiap bulan.
Pastikan agreement rumah yang kita sewakan tu kita stamping di LHDN. Bank akan consider pendapatan sewa tu selepas ditolak dengan installment bank sebagai pendapatan kita.
So dari situ boleh beli dan beli lagi.
Tips 6 – Jangan beli rumah atas dua nama suami dan isteri. (Joint loan)
===================================
Jangan beli rumah atas dua nama suami dan isteri. Kerana maximum pinjaman rumah sebanyak 90% hanya untuk dua buah rumah yang pertama kita beli. rumah ketiga, bank biasanya meluluskan pinjaman sebanyak 70% sahaja.
Maksudnya, bagi pasangan suami-isteri, mereka boleh mendapat pinjaman rumah sebanyak 90% untuk membeli 4 buah rumah. Rumah kelima dan seterusnya, bank hanya meluluskan 70% sahaja.
Rugi lah kalau kita beli rumah dengan menggabungkan nama suami dan isteri. Kita hanya boleh membeli dua buah rumah dengan pinjaman sebanyak 90% sahaja.
Jika nak untung, rumah pertama sehingga ketiga, kita sewakan dekat orang lain. Positive income setiap bulan (hasil sewaan ketiga-tiga rumah), kita bayar hutang pinjaman rumah keempat. Dapat lah kita rasa duduk rumah sendiri secara percuma.
Tips 7 – Buat semakan CCRIS.
==================================
Pastikan kita tiada masalah dengan rekod CCRIS. Rekod CCRIS adalah rekod hutang yang disenaraikan melalui Bank Negara. Untuk memudahkan urusan membuat pinjaman membeli rumah, semak dahulu rekod hutang kita di CCRIS.
Apabila kita semak nanti, kita boleh lihat senarai hutang berserta senarai bayaran bulanan. Jika kita mempunyai tunggakan hutang, CCRIS akan merekodkan nombor berdasarkan berapa banyak tunggakan yanag telah kita lakukan
Tips 8 – siapkan deposit rumah dan yuran guaman (Lawyer Fees)
==================================
Kita boleh beli rumah dengan cara:
a) Beli rumah under contruction
Ini maksudnya rumah yang sedang dibina. Biasa nya rumah macam ni kita just bayar booking. Dan kita akan dapat banyak rebate contohnya macam “bumi discount” atau “early bird discount”
Dan yuran guaman biasa akan ditanggung oleh developer
b) Beli rumah subsale.
Rumah yang dah siap dan ada pemilik rumah. Rumah jenis ini biasanya kita kena siapkan 10% deposit dan yuran guaman (bergantung kepada harga rumah)
c) Beli rumah lelong.
Rumah lelong adalah rumah yang dilelongkan oleh pihak bank. Yang ni kita kena pergi bid dengan membawa bank draft (tak sesuai untuk pelabur baru)
Tips 9 – Tip penting untuk beli rumah under construction
==================================
Nasihat untuk peniaga enterprise yang mahu membeli rumah undercons. Pilih rumah undercons yang mempunyai nama-nama pemaju yang besar seperti SP Setia, IJM Land, Sime Darby, Worldwide dan banyak lagi.
Sebab utamanya, risiko untuk projek perumahan ini terbengkalai adalah rendah. Jika kita beli melalui pemaju yang kurang dikenali, risiko untuk projek perumahan terbengkalai adalah sangat tinggi.
Kerana, mereka tidak mempunyai modal yang cukup atau masalah-masalah lain yang boleh membawa kepada terbengkalai. Berbanding dengan pemaju-pemaju besar, mereka mempunyai modal yang cukup untuk menyiapkan projek perumahan.
Tips 10 – jangan bertindak mengikut emosi
==================================
Akhir sekali, beli rumah mengikut kemampuan, bukan mengikut emosi dan nafsu
Kita mungkin mudah terpengaruh apabila ramai kawan-kawan kita membeli rumah besar. Kita pun nak membeli rumah besar juga. Mungkin pinjaman rumah mudah diluluskan sebab kita takde mempunyai masalah untuk meminjam.
Tetapi, kesannya komitmen kita sangat tinggi sehingga boleh membebankan kita setiap hujung bulan. Paling takut, komitmen membayar pinjaman rumah sangat tinggi sehingga melebihi pendapatan yang kita dapat. Akhirnya, bayar bulanan pinjaman rumah tertunggak!
Sebelum membuat keputusan membeli rumah, buat kira-kira dahulu untuk pastikan kita mampu untuk membayar pinjaman rumah tersebut setiap bulan.
Sekiranya anda salah seorang peniaga yang memerlukan bimbingan untuk membeli rumah, boleh tekan link ini saya ingin beli rumah.
Semoga bermanfaat.
Firdaus Fadil
REN 18697
Perunding Hartanah Berdaftar LPPEH
Hartanah KL Ampang